今天和大家聊横琴
我想不管你在哪里，大概都知道这个地方，这应该算是比较少的一个板块能够拥有全国市场认知的这么一个地方
这点可能上海感受最深，这也是为什么这个时候我们会将目光再次锁定横琴
提到横琴大家都知道，他的优点或许也能说出一二，但是这么多年过去了，横琴有兑现么，最近两年的横琴，还是你印象中的那个样子么
这是今天这篇文字想要和大家传递的
比如说横琴也好珠海也好大兴土建，通桥串联周边四至
很多人很多文字其实都在说这些
这些说的对么，当然都对，这些都是客观事实
但是另外一个维度，关于这一些，其实已经说了快13年了
在整个2009年确定横琴新区这个概念之后，整个珠海都在说着这些利好
如果十多年一直在说一件事情，那其实对所有购房者来说其实是很担心的
但是另一侧，现在的横琴二手都要七八万了
值这个价钱么，未来还走的动么
这是今天想和大家聊这篇文章的内核
01
从一份关键文件说起
横琴最近一次政策利好，也是最大一次政策落地，其实是来自去年9月5号
就是这个
《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》的落地
内核在于服务澳门经济多元发展、探索新经济及粤港澳合作新模式
我想很多人都知道这件事
我买了官方出品的手册，拿着笔看完之后再去的横琴，不得不说只有了理解了这本手册，你才会知道真正的横琴
理解横琴，首先需要理解政策落地的边界
但是所有的利好只有明确具体的落位边界，我们才会知道选择的地方是否和政策有直接关系
这本手册的整体定位大家可以看好，本质上是横琴和澳门的深度合作
所以整体的基调仅确定在横琴之内，离开横琴一米也不属于政策覆盖的范围
目前横琴也正在各进出通道建设“二线”关口，不久后这里将实施封关运作
第二对于横琴自身来说，哪个区域才是最大受益者
从边界上来说是整个横琴，但对横琴来说因为发展轨迹的原因，并非所有地方都能够享受到这样的利好
来看一张图
整个横琴有很多的山体，这些自然就不能发展
从规划和发展轨迹来看，东北部承接了最大利好
规划上来看，横琴从南到北可分为三大部分，南部以长隆度假区为主发展旅游；中部侧重科教旅游；北部则为金融、总部经济核心区，土地更是稀缺，尤其是住宅用地
从发展来说，受东部澳门、珠海主城影响，横琴前期开发是以东部为主，目前东部核心区土地极度稀缺
而已经开发的商务、商业、教育医疗等配套资源也让东部顺势进入城市的“半熟”阶段，这两点也让东部有了双重稀缺属性
两个不同的方向，却有一个土地极度稀缺的交汇点
就是东北部围绕在澳门和珠海十字门两侧的这么一条环状土地带
未来金融领域的深度合作，也是落位在这一个区域内
加上整个横琴只有8%的住宅用地配比，横琴可开发的住宅用地已经不多，而东北部的那个交汇点更是稀缺中的稀缺
开篇二手房即是在这个片区边缘
所以未来整个横琴的各种可能，这个区域的价值就是我们最关心的地方
那这寸土寸金的土地上会有什么样的改变
02
这两年横琴最重要的一个改变
我们最关心的当然是产业和人才
如今的横琴核心区已经树立起了足够体量的楼宇，未来这些空间下能否装下产业以及人才，才是横琴发展的关键
关于这里的一切
去年9月发布的《横琴粤澳深度合作区规划》中，有一个一二线划分法
将横琴与澳门之间设定为‘一线’，横琴与内地之间设定为‘二线’，然后在一线，货物及物品可以免（保）税进入，到了二线才征收关税
03
金融产业这一点会成横琴“核动力”
我们从关于横琴的每份规划里，都能找到相当篇幅关于金融的描述，因为探索发展金融是横琴本身的立身之本
这里集结了横琴最高端的写字楼群，金融企业占比将近50%
04
有了产业，有了钱，还需要什么
来看人才
一切以产业为核心，这成为整个横琴上住宅土地被限制在8%以下的重要原因
因为产业的发展和板块的能级实在太重要了，如果横琴像其他区域一样批量出让住宅土地，那么对于这个板块而言一定是本末倒置的结果
